전세퇴거자금 대출 dsr 기준 2026년

전세퇴거자금 대출을 알아보다 보면 DSR이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. DSR은 총부채원리금상환비율로, 대출 한도를 결정하는 가장 중요한 기준 중 하나입니다. 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 전세퇴거자금 대출 한도가 크게 줄어들었고, 많은 집주인들이 세입자에게 보증금을 돌려주는 데 어려움을 겪고 있습니다. 다행히 역전세 상황에서는 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용받는 특례가 있어 대출 한도를 더 확보할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 전세퇴거자금 대출의 DSR 적용 방식, DTI와의 차이점, 한도 계산법, 규제 완화 조건까지 상세하게 알려드리겠습니다.

 

DSR이란 무엇이고 전세퇴거자금 대출에 어떻게 적용되나요 💡

DSR은 총부채원리금상환비율의 약자로, 대출받는 사람의 연간 소득 대비 모든 대출의 원금과 이자 상환액 비율을 말합니다. 현재 1금융권 은행에서는 DSR 40% 규제가 적용되고 있습니다. 이는 연소득의 40%를 초과하는 원리금 상환이 발생하는 대출은 받을 수 없다는 의미입니다.

 

예를 들어 연소득이 6,000만 원인 사람은 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 합계가 2,400만 원을 넘을 수 없습니다. 여기서 중요한 점은 신규로 받으려는 전세퇴거자금 대출뿐만 아니라 기존에 보유하고 있는 모든 대출의 원리금까지 합산된다는 것입니다.

전세퇴거자금 대출은 주택담보대출의 일종이므로 기본적으로 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 따라서 이미 신용대출이나 다른 주택담보대출이 있다면 전세퇴거자금 대출 한도가 크게 줄어들 수 있습니다. 뱅크샐러드에 따르면 전세퇴거자금 대출은 전세가격인 6억 원까지만 대출이 나오며, 이 한도도 DSR 충족이 전제조건입니다.

 

DSR 계산 공식은 다음과 같습니다. 모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 원리금 상환액을 더한 값을 연소득으로 나눈 후 100을 곱합니다. 이 값이 40%를 초과하면 대출이 거절되거나 한도가 줄어듭니다.

2금융권에서는 DSR 50%가 적용되어 1금융권보다 대출 한도가 다소 여유 있지만, 금리가 높다는 단점이 있습니다.

DSR과 DTI의 차이점, 어떤 것이 유리한가요 📊

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DSR과 DTI는 모두 소득 대비 대출 상환 부담을 측정하는 지표이지만 계산 방식에 차이가 있습니다. 이 차이를 이해하면 왜 DTI 특례가 대출 한도 확보에 유리한지 알 수 있습니다.

DTI는 총부채상환비율로, 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 대출의 이자 상환액만 합산합니다. 반면 DSR은 주택담보대출 원리금은 물론 기타 모든 대출의 원금과 이자를 모두 합산합니다. 쉽게 말해 DTI는 기타 대출의 이자만 계산하고, DSR은 원금까지 계산한다는 점이 가장 큰 차이입니다.

이 차이로 인해 동일한 소득과 대출 조건에서 DTI 60%를 적용받으면 DSR 40%보다 대출 한도가 1억 원 이상 늘어나는 효과가 있습니다. 특히 신용대출이나 자동차 할부 등 기타 대출이 많은 사람일수록 DTI 적용이 훨씬 유리합니다.

역전세 상황에서 전세보증금반환대출을 받는 집주인은 한시적으로 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용받을 수 있습니다. 이 특례는 2023년 7월 3일 이전에 전세계약을 체결한 임대인을 대상으로 하며, 2025년 12월 31일까지 연장되어 운영 중입니다.

DTI 60% 특례를 적용받으려면 후속 세입자와 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 합니다. 이 조건을 충족하면 DSR 규제에서 벗어나 더 많은 대출 한도를 확보할 수 있습니다.

 

구분	DSR	DTI
주담대 원리금	포함	포함
기타 대출 원금	포함	미포함
기타 대출 이자	포함	포함
적용 비율	40%	60%
대출 한도	더 적음	더 많음

2026년 스트레스 DSR 3단계가 전세퇴거자금 대출에 미치는 영향 📉

2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 전세퇴거자금 대출 한도가 더욱 줄어들었습니다. 스트레스 DSR은 향후 금리 인상 가능성을 고려하여 대출 심사 시 금리를 실제보다 높게 가정해 대출 한도를 보수적으로 산정하는 제도입니다.

 

스트레스 DSR 3단계에서는 스트레스 금리가 100% 적용됩니다. 예를 들어 실제 대출 금리가 4%인데 심사에서는 5.5%로 계산하면 매달 갚아야 할 금액이 커지고 DSR도 높아집니다. 결과적으로 같은 소득이라도 대출받을 수 있는 금액이 줄어드는 것입니다.

뱅크샐러드 자료에 따르면 연소득 1억 원인 대출자가 변동금리로 대출받을 경우, 스트레스 DSR 적용 전에는 6억 5,800만 원까지 가능했지만 3단계 시행 후에는 5억 5,600만 원으로 줄어듭니다. 무려 1억 원 이상 한도가 감소한 것입니다.

 

2025년 10월 15일 발표된 대책에서는 스트레스 가산금리가 기존 1.5%에서 3%로 상향되었습니다. 이로 인해 전세퇴거자금 대출 한도가 더욱 축소되어 집주인들의 자금 마련이 더 어려워졌습니다.

 

다만 지방 주택담보대출에 대해서는 2단계 스트레스 DSR이 유지되어 2026년 상반기까지 예외가 적용됩니다. 수도권과 규제지역이 아닌 지방에 주택을 보유한 집주인은 상대적으로 유리한 조건으로 대출받을 수 있습니다.

전세퇴거자금 대출 DSR 한도 계산 방법 🧮

전세퇴거자금 대출 한도를 미리 파악하려면 DSR 계산 방법을 알아야 합니다. 계산이 복잡해 보이지만 기본 원리를 이해하면 대략적인 한도를 예측할 수 있습니다.

먼저 연소득에 40%를 곱합니다. 연소득이 8,000만 원이라면 3,200만 원이 연간 갚을 수 있는 최대 원리금 상환액입니다. 여기서 기존에 보유한 대출의 연간 원리금 상환액을 뺍니다. 만약 기존 대출 원리금이 연간 1,200만 원이라면 2,000만 원이 신규 대출에 사용할 수 있는 여력입니다.

 

이 여력을 바탕으로 대출 가능 금액을 역산합니다. 대출 금리와 상환 기간에 따라 같은 연간 원리금으로 받을 수 있는 대출금액이 달라집니다. 예를 들어 금리 4.5%, 30년 만기 원리금균등상환 조건이라면 연간 원리금 2,000만 원으로 약 3억 원 정도 대출이 가능합니다.

온라인 DSR 계산기를 활용하면 더 정확한 한도를 확인할 수 있습니다. 올크레딧, 핀다, 부동산계산기닷컴 등에서 무료로 DSR 계산 서비스를 제공하고 있습니다. 연소득, 기존 대출 잔액, 대출 금리, 상환 방식 등을 입력하면 대출 가능 금액이 자동으로 산출됩니다.

전세퇴거자금 대출은 전세보증금 반환 목적으로만 사용할 수 있으므로, DSR 한도와 별개로 세입자에게 돌려줄 보증금을 초과하는 대출은 불가능합니다. 또한 LTV 한도도 함께 적용되어 주택 시세의 일정 비율을 초과할 수 없습니다.

연소득 DSR 40% 한도 기존 대출 원리금 신규 대출 가능 원리금

연소득	DSR 40% 한도	기존 대출 원리금	신규 대출 원리금
6,000만원	2,400만원	800만원	1,600만원
8,000만원	3,200만원	1,200만원	2,000만원
1억원	4,000만원	1,500만원	2,500만원

 

역전세 DTI 60% 특례 적용받는 방법 ✅

역전세 상황에서 전세보증금을 돌려줘야 하는 집주인은 DTI 60% 특례를 적용받아 더 많은 대출 한도를 확보할 수 있습니다. 이 특례는 2023년 7월 시행되어 2025년 12월 31일까지 연장되었습니다.

DTI 60% 특례를 적용받으려면 먼저 2023년 7월 3일 이전에 전세계약을 체결한 임대인이어야 합니다. 그 이후에 체결한 계약은 일반 전세퇴거자금 대출 조건이 적용되어 DSR 40% 규제를 받습니다.

 

두 번째 조건은 후속 세입자와 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차계약을 체결하는 것입니다. 이는 후속 세입자를 보호하기 위한 장치로, 임대인이 대출금을 상환하지 못할 경우에도 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있도록 합니다.

세 번째로 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금을 상환해야 합니다. 대출금이 장기간 유지되는 것을 방지하고 역전세 문제의 연쇄적 발생을 막기 위한 조건입니다.

 

임대사업자의 경우에는 RTI 규제도 완화됩니다. 기존 RTI 1.25배에서 1.5배 적용 대신 1.0배가 적용되어 더 많은 대출을 받을 수 있습니다.

금융위원회는 2025년 11월 역전세 반환대출 규제 완화를 유지한다고 발표했습니다. 갑작스러운 전세가격 하락으로 보증금 반환에 어려움을 겪는 집주인들을 지원하고, 전세시장의 안정적 연착륙을 도모하기 위한 조치입니다.

전세퇴거자금 대출 DSR 적용 시 주의사항 ⚠️

전세퇴거자금 대출을 신청할 때 DSR 관련해서 반드시 알아야 할 주의사항이 있습니다. 이를 미리 파악하지 않으면 예상보다 적은 대출 한도에 당황하거나 대출이 거절될 수 있습니다.

먼저 모든 대출이 DSR 계산에 포함된다는 점을 명심해야 합니다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금이 합산됩니다. 대출 신청 전에 기존 대출을 일부 상환하면 DSR 여력이 늘어나 더 많은 전세퇴거자금 대출을 받을 수 있습니다.

 

2026년 1월 최근 보도에 따르면 무주택자 고액 전세대출도 DSR 규제 적용이 검토되고 있습니다. 7억 원에서 10억 원 이상의 전세대출이 DSR에 포함될 경우 전체 대출 여력이 줄어드는 구조입니다. 아직 확정된 것은 아니지만 향후 규제 변화에 주의가 필요합니다.

소득 증빙이 중요합니다. DSR은 연소득을 기준으로 계산하므로 소득 증빙 서류에 따라 대출 한도가 달라질 수 있습니다. 직장인은 근로소득원천징수영수증, 자영업자는 소득금액증명원이 필요합니다. 소득이 높게 잡힐수록 대출 한도가 늘어납니다.

대출 상환 방식도 DSR에 영향을 미칩니다. 만기일시상환보다 원리금균등상환 방식이 연간 원리금 부담이 커서 DSR이 높게 나옵니다. 단, 만기일시상환은 만기에 원금을 한꺼번에 갚아야 하는 부담이 있으므로 신중히 선택해야 합니다.

여러 금융기관의 조건을 비교하는 것이 좋습니다. 같은 DSR 40% 규제라도 금융기관마다 금리, LTV 한도, 추가 조건이 다를 수 있습니다. 여러 곳에 상담을 받아보고 가장 유리한 조건을 선택하시기 바랍니다.

FAQ 🙋

 

전세퇴거자금 대출에 DSR이 적용되나요?
네, 전세퇴거자금 대출은 주택담보대출의 일종이므로 1금융권 기준 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 다만 역전세 상황에서 일정 조건을 충족하면 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용받아 더 많은 대출 한도를 확보할 수 있습니다.

DSR과 DTI의 차이점은 무엇인가요?
DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 합산해 계산하고, DTI는 주담대 원리금과 기타 대출의 이자만 합산합니다. DTI는 기타 대출의 원금을 계산하지 않으므로 같은 소득 조건에서 대출 한도가 더 많이 나옵니다.

DTI 60% 특례는 누가 받을 수 있나요?
2023년 7월 3일 이전에 전세계약을 체결한 임대인이 대상입니다. 후속 세입자와 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며, 1년 이내에 대출금을 상환해야 합니다. 이 특례는 2025년 12월 31일까지 연장되었습니다.

스트레스 DSR 3단계가 뭔가요?
스트레스 DSR은 향후 금리 인상 가능성을 고려해 대출 심사 시 금리를 실제보다 높게 가정하는 제도입니다. 3단계에서는 스트레스 금리가 100% 적용되어 같은 소득이라도 대출 한도가 1억 원 이상 줄어들 수 있습니다.

전세퇴거자금 대출 한도는 어떻게 계산하나요?
연소득에 40%를 곱한 후 기존 대출의 연간 원리금 상환액을 뺀 금액이 신규 대출 가능한 연간 원리금 여력입니다. 이를 바탕으로 대출 금리와 상환 기간을 적용해 대출 가능 금액을 역산합니다. 온라인 DSR 계산기를 활용하면 편리합니다.

기존 대출이 있으면 전세퇴거자금 대출 한도가 줄어드나요?
네, DSR은 모든 대출의 원리금을 합산하므로 기존에 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등이 있으면 전세퇴거자금 대출 한도가 줄어듭니다. 대출 신청 전에 기존 대출을 일부 상환하면 한도를 더 확보할 수 있습니다.

2금융권은 DSR 규제가 다른가요?
2금융권에서는 DSR 50%가 적용되어 1금융권보다 대출 한도가 여유 있습니다. 다만 금리가 1금융권보다 높으므로 총 상환 부담이 커질 수 있습니다. 조건을 꼼꼼히 비교해보시기 바랍니다.

 

 

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면책조항 📋

본 포스팅에 포함된 정보는 2026년 1월 기준으로 작성되었으며, 정부 정책 및 금융기관 조건 변경에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. DSR 규제, 금리, 대출 한도는 개인의 소득, 신용 상태, 기존 대출 현황에 따라 차이가 있으므로 실제 대출 신청 전 해당 금융기관에 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다. 본 포스팅은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 금융 상품이나 금융기관을 추천하거나 권유하는 것이 아닙니다. 대출은 개인의 재정 상황에 큰 영향을 미치므로 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.